答：外商独资企业购置的自用办公楼可以对外出租，主要涉及以下税收：

　　营业税

　　《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例法规的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。外商独资企业自用办公楼对外出租应按“服务业？D租赁业”计缴营业税，税率为5％。

　　印花税

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例法规缴纳印花税。第二条明确财产租赁为应纳税凭证。因此，外商独资企业自用办公楼对外出租签订了租赁合同，则应按租赁金额千分之一计税贴花。税额不足一元的按一元贴花。

　　城镇土地使用税

　　自2007年1月1日起施行的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括外商投资企业、外国企业。因此，外商独资企业应按自用办公楼实际占用的土地面积为计税依据，依照当地规定税额计算缴纳城镇土地使用税。

　　城市房地产税

　　《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第二条开征房地产税之城市，由中央人民政府财政部核定，未经核定者，不得开征。

　　第三条房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。

　　第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征：

　　一、房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。

　　三、标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。

　　企业所得税

　　自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。因此，外商独资企业应将自用办公楼对外出租的收入并入应纳税所得额，按适用税率计缴企业所得税。

　　释义：绝对的名牌狂热追求者，对有关名牌的事了如指掌，品牌是购物的首要标准，看上任何心仪的东西会昼思夜想得之而后快。而求之不得的时候心里就像被辣椒辣过一样的抓狂。

　　年龄：15－30岁之间居多，大多为家境好的年轻人，或月收入2万元到5万元之间的高薪阶层。消费奢侈品的一些年轻人，则是月收入在3000元至1万元之间。

　　趋势：低龄化，高速增长。

　　个性：张扬，用奢侈品来表明自己新的经济和社会地位，这是一种非常自然的心理需求。

　　“你这个牌子的拖鞋好酷，多少钱？”“还行，3280元。”一双拖鞋的高昂价格足以让普通人瞠目结舌，但今年还是长沙一所高中的高二学生、17岁的小龙（化名）所拥有的远不止这些，他的衣服和鞋子全部属于国际一线品牌，且价格不菲。像这样爱上名牌，对有关名牌的事了如指掌的一群年轻人，在时下渐渐形成了前卫的“辣奢族”。

　　全身服饰价格15000元

　　记者来到位于长沙河西一别墅区内的小龙家中。一件素雅的衬衣、一条看似简单的牛仔裤外加一双拖鞋，这个90后的男孩干净帅气。“这件衬衣是名牌吧，多少钱？”“不知道，是姐姐从美国带回来的。”不过，当小龙说，他脚上穿的这双拖鞋要3280元时，记者还是震惊了一下。他毫不夸张地表示，通常自己全身的服装、鞋子和配件加起来，价值达到了15000元。

　　小龙非常乐意地展示着他的衣橱。“T恤大概是七八百元钱一件。”记者数了数，有着这个价钱的T恤就有10多件。同时，他又从柜子里捧出了10多顶各种颜色的帽子。“我比较喜欢戴帽子，也算是一种收集吧。看到好看的，我就想买回来。”他说，其中最贵的一顶棒球帽花了1000元。

　　去上海或专门的潮流网站购物

　　小龙说，他喜欢名牌，完全不是因为它的贵，而是单纯觉得好看。

　　“好多国际一线品牌和顶级潮流品牌在长沙都没有，所以我和朋友们会去上海或专门的潮流网站上购物。”小龙说，由于家庭条件还不错，父母也就不会在消费上太管束自己。假期，他会和朋友去上海购物。而他买的外套和裤子基本上都是两三千元一件，每次带去的10000多元钱，都会花得精光回来。

　　据小龙介绍，他的一位好朋友很瘦，非常适合穿国际一线品牌DIOR的衣服，所以一去上海就直奔这个牌子去，一买就是全套。“衣服比我的还贵，一件衬衣三四千元，裤子6000元。”

　　得到名牌时尚奢侈品，对于家庭条件优越的小龙来说，并不是一件难事。他一再强调，自己追求名牌，只是喜欢，并不是为了攀比。他和朋友创立了一个服装品牌PC，从决策到生产，都是自己搞定。目前，成本收回，即将开始赚钱。对世界顶级品牌的了解，也是成就他们做这番事业的资本。“以后买东西，也许就可以不向家里要钱了。”

　　专家：不提倡学生“辣奢”

　　在当今社会，品牌成为购物的标准，渐渐产生了众多有着购物乐趣的“辣奢族”，并且年龄走低。

　　据此，湖南省社会科学院社会学所的方向新教授认为，一方面是社会进步，时代前进的必然发展。特别是80后乃至90后的消费观念和消费行为较老一辈有所区别，属于正常现象。但同时也存在一定缺陷，特别针对没有收入的学生，属于炫耀性消费，是不提倡的。

　　小龙购物清单

　　帽子1000元、T恤700—800元、外套2800元、 裤子2000元、表3000元、拖鞋3280元

19岁的MM一天刷掉了12万 “85后”奢侈新锐

　　一天之内刷掉了12万元，立刻升级为商场的VIP金卡客户；每个月都追逐潮流手机新货，常常看到有火爆手机不假思索就下单购买；特别爱名牌，LV、Gucci、Dior等大牌Logo包是她们的最爱，只要有Logo，又潮又in的就一定不会错过；爱化妆，像日韩明星那样，不化妆不出门，女生抹着浓浓的烟薰妆，戴着夸张的鼻环、舌环出门，男生则熟稔各种护肤大牌，对各种眼霜、粉底了如指掌……“85后”（1985年以后出生）的消费人群正在迅速崛起，他们张扬，爱显摆，喜欢Logo，热衷奢侈消费而且也有能力消费。

　　这样也造成网络上的炫富闹剧层出不穷。

　　兰董说 80后90后都是便宜货

　　在“80后”这个名词逐渐为大家接受之后，“85后”，甚至是“90后”的人群开始更加迅速地进入我们的视野，他们的成长环境和思维方式直接导致了他们的消费特点，出手阔绰，喜欢尝试新鲜的事物，崇尚新奇消费，超前消费等等。都说“婴儿潮”一代深刻地影响了美国政治、社会以及文化，“85后”甚至是“90后”的人群将怎样影响我们的经济和消费领域，可能是一个颇有意思的话题。

　　症状

　　出手阔绰，对金钱敏感，热爱奢侈品，但是消费的时候却很少考虑花掉这些钱需要付出的代价，他们不知道赚钱的艰辛，“花明天的钱，享受今天的快乐”是他们的口号。

　　案例：一个19岁的MM一天刷掉了12万

　　不久前，有一个19岁的MM的消费纪录让杭州大厦的工作人员记忆深刻。当天她拿着母亲的卡，刷掉了12万元。买的东西也颇让人意外，两个LV的包包，还是当时出的新款包包，总价值5万元，一款Dior的最新款鞋，还有卡地亚的首饰，虽然是基本款的，但也价值3万余元，其他的诸如Gucci的包包和其他饰品，这个MM也没有错过，只花了几个小时的时间就消费了12万元商品。

　　按照商场的规定，在一个自然年内，消费服饰类商品满10万元就可以成为金卡VIP客户，而因为有10万元门槛，金卡客户的数量也并不多，所以这个MM只花了几个小时的时间就成了杭州大厦的金卡VIP客户，而且年龄还不到20岁，着实让商场的工作人员吃了一惊。

　　曾有一个国际大牌的CEO在接受采访时问道：“中国怎么会有那么多年轻人爱好奢侈品，在法国，买我们包包的基本都是35岁以上的有产阶层，而在中国，我们的客户很多都不到30岁，还有一些才只有20岁。”事实上，和国外的消费人群年龄结构相反，国内消费奢侈品中有很多年轻人。“特别是像LV、Gucci、Dior等品牌，Logo明显，比较张扬个性，不低调的品牌比较受年轻人的欢迎。”杭州大厦相关负责人说，像“85后”的年轻人喜欢消费奢侈品，虽然不如35岁以上的客人有经济实力，但他们只要来消费就很爽快，而且喜欢买最新的款式。

　　而据一个在杭州做名牌二手包生意的店主透露，寄卖包的以年轻人居多，店里很多GUCCI包都是“85后”的女孩拿来代卖的。30岁以上的人也喜欢买名牌，但他们不会喜新厌旧，对名牌包会仔细保养，一个上万元的包包可以背上好几年，但是年轻人就不同，20岁的女孩子买了之后用了一段时间就想变现，再去买个新的。

第五族：虚荣族

　　入夜，南京西路。沾满水珠的车窗望出去，街边的灯光斑驳迷离。路易·威登旗舰店就在街边的恒隆广场。

　　一位40岁左右的男士，手里拿着一摞百元人民币，一张张数着，交给站在他身边的店员。

　　此时，在店堂二楼，一位女士正在刷卡买单，她看中了一款标价为16000元的路易·威登拎包。

　　几分钟后，她出现在路边的公交车站，同大多数上海普通市民一样，她每天出行的交通工具是公交车和地铁。

　　在这个时候，你不会想到她手里的路易·威登拎包，花费了她4个月的薪水。

　　在上海，有不少这样的女士，她们月收入不过2000~3000元，但是她们会攒下半年的工资去专卖店买一个路易。威登的包，然后拎着这个包去挤公共汽车，走路上下班。

　　对于生活在上海的外国人来说，他们解释不了这样的故事。

　　在他们眼中，买得起路易·威登的人，应该是有房、有车的富豪，有专门的司机接送。

　　一位朋友说起上海人对奢侈品的热衷，“多多少少都出于一点虚荣心。上海的女孩子喜欢攀比，一个办公室的人会非常注意谁穿了件新衣服，衣服是什么牌子的。另外，上海女孩天生喜欢比较奢华、考究的东西，所以她们会省吃俭用为自己买名牌。”

　　正是这种心理，才使得路易·威登、迪奥这样的奢侈品在上海大行其道。在奢侈品店里流连忘返的人群中，有不少人并不富裕。

　　一位在LVMH集团上班的女孩表示，像她们这样供职于世界上最大奢侈品集团的女孩，虽然薪水未见得高，但工作中接触的都是一流名牌，而且老板也会要求职员具备良好的个人形象和品味，所以她们都非常在意自己的行头，绝不会买假货。

　　她们的窍门是，衣服可以到小店里淘一些名牌衣服，比如BCBG之类。因为服装大半是工厂里出来的，基本上属于真货，但是手袋等配件就一定要是真正的名牌。

　　因此，很多奢侈品品牌在上海都有明确的销售目标，因为在这里，再贵的东西也卖得出去。

　　浮华背后

　　在瑞士表“沛纳海”行政总监白纳迪的印象中，上海是一个销售奢侈品的好地方。2004年，“沛纳海”刚刚在上海恒隆广场露面，就引来一群25岁至40岁的中国“豪客”。

　　尽管“沛纳海”属于带有明显海军特色的男性手表，仍有不少年轻女性狂热追逐，丝毫不在乎每款2800欧元到16万欧元之间的售价。

　　当然，上海的女士们还有一些既省钱又能买到名牌服饰的方法。由于这些奢侈品在国内的价格普遍比欧美国家高，所以，不少美女会在同事或朋友到国外出差时，让他们帮忙代买。

　　此外，香港地区也是这些上海人的一个目标地区。经济状况稍好一些的会每年去香港大采购一番，满足拥有名牌的愿望。

　　而且，很多上海人热衷于买一些大品牌的小配件，比如领带、皮鞋、皮包等。有时尚人士称，买名牌成套服装和买配件是一个很大的分水岭。

　　首先是收入水平上的鸿沟。收入水平不够高的人会买一些相对便宜的配件寻找感觉，暗示自己也是这个阶层中的一员。

　　其次是品位上的鸿沟。真正的大品牌往往在款式上“无法减少任何东西”，即崇尚简洁、深藏不露，这在没有到达这个层次的人眼中，就是过于保守。

　　这样的消费者在价位相对较低的奢侈品消费中占有很大比例。而且业内人士也透露，这一点，奢侈品销售商也很清楚，所以他们在引进品牌时，往往先引进香水和配饰。

　　像服装这种讲究质地和手工以及限量的产品，是博名声的。而香水和配饰这些价格相对较低的产品，一般是利润最高的产品，是这些奢侈品厂商们最大的利润来源。

　　宾利轿车上海公司总经理黄立新认为，在这些购买路易。威登的人当中，如果你问他或她路易。威登的创始人是谁，为什么喜欢路易。威登的产品，肯定有超过90%的人讲不出来。“他们买这种商品只不过是随波逐流。”

　　瑞士历峰集团是全球第二大奢侈品集团，也是瑞士最大的名表集团。历峰集团亚太公司总裁弗朗西斯。顾腾介绍，奢侈品进入一个国家或地区，都要经过三个阶段。首先是探路，试探性地进行小规模的销售，打开知名度；第二阶段是，具有一定知名度后，对消费者的再教育阶段；最后一个阶段是，消费者对品牌已经有很深的了解，清楚地知道自己需要什么品牌的什么产品。

　　他认为，中国的奢侈品消费正处于第二阶段。每个奢侈品品牌都有上百年的历史积淀，形成自己的文化和风格，而中国目前的奢侈品消费者中，并没有多少人了解这些商品其中的内涵。

　　现行增值税的征收范围包括销售或进口的货物和提供的加工、修理修配劳务，其中的货物是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

　　而消费税只是对在我国境内生产、委托加工和进口应税消费品征收的一种价内税。征收范围具有选择性。它只是针对一部分消费品和消费行为征税，而不是对所有的消费品和消费行为征税。可见增值税的征税范围包括了消费税的征税范围，是在对货物普遍征收的基础上，选择少数消费品再征收一道消费税，目的是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。

　　但有一种特殊情形，征收了消费税，但并不征收增值税。对饮食业、商业、娱乐业举办的啤酒屋（啤酒坊）利用啤酒生产设备生产的啤酒，是征收消费税的，但是由于饮食业、商业、娱乐业是营业税的征税范围，要征收营业税，而不是征收增值税。

　　二、增值税和消费税的征税环节

　　增值税道道征收的一种流转税，是以生产和流通各环节的增值额（也称附加值）为征税对象征收的一种税。从实际操作上看，是采用间接计算办法，即：从事货物销售以及提供应税劳务的纳税人，要根据货物或应税劳务的销售额和适用税率计算税款，然后从中扣除上一环节已纳增值税款，其余额为纳税人本环节应纳增值税税款。而消费税征收环节具有单一性。消费税只是在消费品生产、流通或消费的某一环节一次性征收，而不是在消费品生产、流通和消费的每一个环节征收。上述并不说明增值税和消费税的征税环节是两条平行线，事实上是重合相交的现象的，例如生产企业生产销售非金银首饰应税消费品，既征收增值税，也征收消费税。

　　〔例题〕某汽车制造厂生产的小汽车用于以下用途既缴纳增值税又缴纳消费税的有（    ）。

　　A.用于本厂研究所作碰撞试验             B. 赠送给贫困地区

　　C.移送改装分场改装加长型豪华小轿车     D. 为了检测其性能，将其转为自用

　　「答案」BD

　　用于本厂研究所作碰撞试验，由于碰撞后将不具有使用价值，是不缴纳消费税的，也不缴纳增值税；赠送给贫困地区是视同销售行为，既缴纳增值税，也要缴纳消费税；移送改装分场改装加长型豪华小轿车，属于将自产自用的应税消费品继续用于生产应税消费品，不征收消费税，又因为仍然处在生产环节，增值过程尚未实现，不征收增值税；为了检测其性能，将其转为自用，也是视同销售行为，既缴纳增值税，也要缴纳消费税。

　　在这里不得不提出一种特殊情形：将自产的应税消费品用于生产非应税消费品不需要缴纳增值税。因为将自产的应税消费品用于生产非应税消费品属于生产的正常移送行为，自产的应税消费品是作为生产非应税消费品的原材料进入了下一个生产环节，增值过程尚未实现，不缴纳增值税。但是自产的应税消费品用于生产非应税消费品时要交纳消费税，由此引申出，缴纳消费税的同时并不一定缴纳增值税。

　　三、增值税和消费税的计税依据

　　（一）总的原则―――基本相同

　　增值税和消费税的计税依据是基本相同的，增值税价外税与消费税价内税的性质决定了计税依据总的原则是包含消费税，但不包含增值税的销售额，在价外费用的规定方面增值税和消费税的规定是相同的。

　　〔例题〕某烟草进出口公司 2005年9月进口卷烟300标准箱，进口完税价格300万元，进口关税税率为20％，计算进口卷烟应缴纳的消费税和增值税。

　　首先，确定每标准条进口卷烟（200支）确定消费税适用比例税率的价格＝（3000000+3000000×20%+0.6×250×300）÷（250×300）÷（1-30％）＝69.43（元）

　　「提示」此时使用30％的税率，其目的不是为了计算消费税，而是为了计算"价格".

　　其次，确定计算消费税适用的税率。由于69.43元>50元，确定比例税率为45％。

　　最后，计算应缴纳的消费税和增值税。

　　组成计税价格＝（3000000+3000000×20%+0.6×250×300）÷（1-45％）＝6627272.73（元）

　　应缴纳的进口环节消费税＝6627272.73×45％+0.6×250×300＝3027272.73（元）

　　应缴纳的进口环节增值税＝（3000000+3000000×20%+0.6×250×300）÷（1-45％）×17％＝1126636.36（元）

　　对于非应税消费品，增值税的组成计税价格中的成本利润率为10％，如果是应税消费品，增值税组价时，使用的是应税消费品的成本利润率。消费税分为从价计征、从量计征和复合计征，不同的征收方式组成计税价格不同。

　　消费税何时计入增值税的组成计税价格，总结如下：

　　在增值税组价中，对于需要征收消费税的产品而言：

　　⑴当是单一从量征收消费税的，包括从量征收部分；

　　⑵如果是复合计征消费税的，只包括从价计征的消费税部分，不含从量计征的部分（进口卷烟除外）。

　　因此，可以将增值税的组价公式作如下总结：

　　⑴不需要征收消费税的产品：

　　组价＝成本×（1+成本利润率）

　　⑵需要征收消费税的产品：

　　①单一从价计征消费税的

　　组价＝成本×（1+成本利润率）+消费税＝成本×（1+成本利润率）/（1－消费税税率）

　　②单一从量征收消费税的

　　组价＝成本×（1+成本利润率）+消费税

　　③复合计征消费税的

　　组价＝成本×（1+成本利润率）+消费税＝成本×（1+成本利润率）/（1－消费税税率）

　　「例题」某日用品公司将一批自产的化妆品用职工福利，化妆品的成本6000元，成本利润率为5%.计算应纳增值税和消费税。

　　组成计税价格=[6000+（6000×5%）]÷（1-8%）≈6847.83（元）

　　①应纳消费税=6847.83×8%=547.83（元）

　　②应纳增值税=6847.83×17%=1164.13（元）

　　「例题」某啤酒厂自产啤酒10吨 ，无偿提供给某啤酒节，已知每吨成本1100元，无同类产品售价。

　　①应纳消费税=10×220=2200（元）

　　②应纳增值税=[10×1100×（1+10%）+2200]×17%=2431（元）

　　「例题」某酒厂以自产粮食白酒2000斤用于奖励优秀职工，每斤白酒成本12元，无同类产品售价。

　　①应纳消费税：

　　从量征收的消费税=2000×0.5=1000（元）

　　从价征收的消费税=12×2000×（1+10%）÷（1-25%）×25%=8800（元）

　　（注：组价中不含从量征收的消费税）

　　应纳消费税=1000+8800=9800（元）

　　②应纳增值税=12×2000×（1+10%）÷（1-25%）×17%=5984（元）

　　（二）不同之处

　　增值税的计税依据与消费税的计税依据并不总是相同的，例如纳税人自产的应税消费品用于换取生产资料和消费资料、投资入股、抵偿债务等方面，应当按纳税人同类应税消费品的最高销售价格作为计税依据计算征收消费税，而对于这些业务，增值税中没有特别的规定，可以按照加权平均销售价格来确定缴纳增值税，而不是按最高的销售价格计算。

　　「例题」某日化公司（一般纳税人）9月发生以下购销业务：

　　（1）9日销售浴液400箱，每箱不含税单价600元；13日销售浴液500箱，每箱不含税单价650元

　　（2）将100箱浴液当作节日礼品发放职工。

　　（3）用200箱浴液与某纸业公司换取产品用包装箱。

　　要求：计算日化公司9月份应纳消费税和增值税（消费税税率为8%）

　　「答案」

　　（1）应纳消费税

　　加权平均单价=（400×600+500×650）÷（400+500）=627.78（元）

　　销售浴液应纳消费税=（400×600+500×650+100×627.78+200×650）×8%=60622.24（元）

　　（2）应纳增值税：

　　销项税=（400×600+500×650+100×627.78+200×627.78）×17%=128066.78（元）

　　另外，增值税有进项税额抵扣的问题，消费税也存在已纳消费税抵扣的问题，但扣除环节是不同的，进项税是购进扣税法，购进时取得增值税专用发票或取得合法凭证可以计算抵税的，可以在当期抵扣；而消费税是领用扣税法，将外购或委托加工应税消费品用于继续生产应税消费品的，并且属于规定的七种情形的，可以根据领用数量抵扣消费税。至于可以抵扣的七种情形，可以用排除法记忆：在消费税十一个税目中，除酒及酒精、汽油、柴油、小汽车四个税目外，其余七个税目均有扣税规定。

　　「例题」某烟厂4月外购烟丝，取得增值税专用发票上注明税款为8.5万元（已通过认证，并申报抵扣），本月生产领用80%，期初尚有库存的外购烟丝2万元，期末库存烟丝12万元，该企业本月应纳消费税中可扣除的消费税是（    ）。

　　A.6.8万元           B. 9.6万元

　　C.12万元            D. 40万元

　　「答案」C

　　本月外购烟丝的买价=8.5÷17%=50（万元），生产领用部分的买价=50×80%=40（万元），或生产领用部分买价=2+50-12=40（万元），准予扣除的消费税=40×30%=12（万元）。可抵扣的进项税额为8.5万元。

　　四、特殊业务

　　（一）酒类包装物押金增值税和消费税的税务处理对纳税人销售啤酒、黄酒而收取的包装物押金，单独记账核算的，不并入销售额计税，增值税和消费税均不用缴纳。但当其逾期未收回并不再退还的押金，应换算为不含税的价格计算增值税，但不用缴纳消费税，因为啤酒、黄酒的消费税从量计征，与价格无关。

　　对纳税人销售啤酒、黄酒以外的其他酒类产品而收取的包装物押金，无论是否逾期以及会计上如何核算，均应换算为不含税价格并入销售额，计算增值税和消费税。

　　（二）委托加工应税消费品涉及增值税和消费税的税务处理

　　委托加工应税消费品是指委托方提供原料和主要材料，受托方只收取加工费和代垫部分辅助材料加工的应税消费品。在委托加工应税消费品业务中，受托方（个体经营者除外）要代收代缴消费税，并对收取的加工费缴纳销项税；而委托方对支付的加工费如果取得专用发票，是可以抵扣进项税额的。受托方代收代缴消费税时，应按受托方同类应税消费品的售价计算纳税；没有同类价格的，按照组成计税价格计算纳税。其组价公式为：

　　组成计税价格＝（ 材料成本 + 加工费 ） ÷ （ 1 - 消费税税率）

　　「例题」甲酒厂为增值税一般纳税人，2004年7月发生以下业务：

　　（1）从农业生产者手中收购粮食30吨，每吨收购价2000元，共计支付收购价款60000元。

　　（2）甲酒厂将收购的粮食从收购地直接运往异地的乙酒厂生产加工白酒，白酒加工完毕，企业收回白酒8吨，取得乙酒厂开具防伪税控的增值税专用发票，注明加工费25000元，代垫辅料价值15000元，加工的白酒当地无同类产品市场价格。

　　（3）本月内甲酒厂将收回的白酒批发售出7吨，每吨不含税销售额16000元。

　　（4）另外支付给运输单位的销货运输费用12000元，取得普通发票。

　　（白酒的消费税固定税额为每斤0.5元，比例税率为25%）。

　　要求：

　　（1）计算乙酒厂应代收代缴的消费税和应纳增值税。

　　（2）计算甲酒厂应纳消费税和增值税

　　「答案」

　　（1）乙酒厂：

　　委托方提供的原材料成本为不含增值税的价格

　　①代收代缴的消费税的组成计税价格＝（材料成本+加工费）÷（1-消费税税率）

　　＝[30×2000×（1-l3％）+（25000+15000）]÷（1-25％）＝122933（元）

　　应代收代缴的消费税＝122933×25％+8×2000×0.5＝38733（元）

　　②应纳增值税=（25000+15000）×17%=6800（元）

　　（2）甲酒厂：

　　①销售委托加工收回的白酒不交消费税。

　　②应纳增值税：

　　销项税额＝7×16000×17%=19040（元）

　　进项税额＝30×2000×13%+6800+12000×7%=15440（元）

　　应纳增值税=19040-15440=3600（元）

　　您好！我们是一家工业企业， 利润表中，主营业务税金及附加一栏是否应为：本月已交增值税额+已交增值税额的10%（城市维护建设税和教育费附加），对吗？

　　解答内容：

　　您好：主营业务税金及附加应反映企业经营业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等。具体请您参照财务会计制度规定执行。咨询描述：

　　您好！我们是一家工业企业， 利润表中，主营业务税金及附加一栏是否应为：本月已交增值税额+已交增值税额的10%（城市维护建设税和教育费附加），对吗？

　　解答内容：

　　您好：主营业务税金及附加应反映企业经营业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等。具体请您参照财务会计制度规定执行。

　　目前多数银行暂不收违约金

　　相对于其他地区的提前还房贷政策，宁波这边的银行设置的门槛算是较低的了。

　　例如，其他地区的部分银行在收取提前还房贷的违约金，而宁波绝大多数的银行都没有收这一费用；例如南京的一些银行对客户每年可提前还贷的次数做了规定，例如规定1年内不得超过2次，那么1年内客户第三次去还房贷会被拒绝，而宁波几乎所有的银行都未对提前还款的次数做出限制规定，只要每次金额在万元以上，一般都能顺利地还房贷。

　　“到你们银行来提前还房贷，需不需交收违约金？”昨日，记者就这个问题咨询了宁波各大银行房贷业务的负责人。从反馈情况来看，五大行目前是不收违约金的，而其他的股份制银行一般也不收取提前还房贷的违约金；在记者采访到的银行中，只有广发银行和宁波银行的相关人员称，部分人士提前还房贷要被收取违约金。

　　宁波一位银行业人士告诉记者，各家银行对房贷业务的竞争比较激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小银行看大银行没收取提前还房贷的违约金，他们也就暂不收取了，“总体来说，客户想还房贷是很轻松的事情。”

　　提前还房贷 客户莫忘预约

　　由于每到年底，银行个贷部门要接待比平常多的还房贷客户，目前银行一般需要客户在还贷前先进行预约。这个预约时间也相当重要。例如工行对客户的要求是提前1个月进行预约，如果客户在今年12月中旬才开始去预约提前还房贷，那么在2008年1月1日到来时，这位客户可能还未办好还款事宜，那么新利率执行后他的房贷月供要增加一些。

　　记者了解到，目前宁波的工、农、中、建、交五大行都未限制客户1年内提前还贷的次数，而对于每次还款的金额一般是在万元以上，而具体到各个支行办理还贷业务时又有所不同：有的支行设置成2万元，有的支行设为5万元。

　　客户若想提前还房贷，一般先要跟银行预约。工行、中行的客户要还贷一般是1个月前预约，农行的客户要还贷一般提前10天预约，交行的客户一般要提前一两个星期预约，而建行的客户可在预约后几个工作日后还贷。

　　至于其他的股份制银行，一般对于提前还房贷的政策比五大行更为宽松，例如浙商银行称他们的客户可以“无障碍还款”，无需预约，随到随还；招商银行的客户只需与银行电话预约就行，一般也是随到随还，而该行对客户的还款金额也未作要求。

　　提前还房贷 流程选择有讲究

　　记者还特地向银行人士咨询了提前还房贷的各项流程，希望能给有还房贷意愿的客户带来简便。

　　记者了解到，要提前还房贷的各位客户，首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金（目前一般银行不收取），如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；其次，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料（金报已做了资料搜集）；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

　　银行人士指出，在办理提前还房贷的过程中，客户尤其要注意带好身份证和贷款卡（代理人代办同时须出示代理人身份证件）；如住房贷款需一次还贷结清的，要由本人亲自办理。

　　提醒

　　两类人不必急着还房贷

　　对于2007年3月中旬前按揭房贷的市民来说，今年的5次房贷加息效应要在2008年1月1日起体现，每个月要多交月供是肯定的。但是，理财师认为，从银行理财的角度来说，有两类人是不用急着提前还房贷的。

　　中行的理财师认为，如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。但是有两类人不宜急着还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大；二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算，或者你有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着还款。

　　“如果你具备以上的情况，而且又是公积金贷款，那么就更没必要还款。公积金贷款是目前银行贷款利率最低的。”工行宁波市分行营业部阮先生说。他也提醒，如果房贷按揭户的手头并不宽裕，那么也没必要东拼西凑急着还款。

　　记者在采访过程中发现，有些人是因为近期股市、基金不好，而打算把原来用于投资的钱去还房贷欠款，这些人所占比例还不小。对此，浦发银行理财中心的经理张杰表示，“还钱容易借钱难”，如果客户没有未来资金需求的则可以去考虑提前还房贷，而若接下来还有资金需求的则要三思而后行，“现在各类的转按揭、加按揭业务停掉了，如果客户把资金全部用于还房贷，而接下来要用银行资金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房贷款还清，从而再去申请利率更高的住房抵押贷款。”

　　提前还房贷，要选对还款方式

　　记者了解到，目前银行业提供给客户的提前还房贷方式主要有以下几种。房贷按揭者不妨根据自己的情况，选择一种最合适的还款方式。

　　提前还房贷的几种还款方式分别为：

　　A.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退；

　　B.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多；

　　C.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种；

　　D.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多；

　　E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。

　　记者了解到，目前宁波大多数银行所能提供的还款方式为前三种，所以宁波的房贷客户可在前三种还款方式中选一样。银行理财师告诉记者，提前还款，一般应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。若客户没有足够的经济实力将所有贷款余额还清，考虑部分还贷款的话，相对来说是“部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短”这种方式要合理一些。但若客户的每月月供压力非常之大，也可采取“部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变”这种方式，这样月供压力要小一些了。

　　比照

　　各银行对客户还房贷有规定

　　工商银行：提前还房贷目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额要在万元以上。客户要还贷一般是提前1个月预约；

　　农业银行：目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷一般提前10天与银行预约；

　　中国银行：目前不收取违约金。客户1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额视各个支行的情况有所不同。客户要还贷一般是提前1个月预约；

　　N建行：目前不收取违约金，1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷，提前几个工作日与银行预约；

　　交通银行：目前不收取违约金，1年内提前还贷的次数未作限制，还款金额万元以上。客户要还贷，提前一两个星期与银行预约；

　　浦发银行：提前还房贷暂不收取违约金。客户要还贷，要提前2~3天跟银行预约；对1年内提前还房贷的次数未作限制，但每次还款金额应在2万元以上；

　　广发银行：收不收违约金按客户所签合同而定，以前有部分合同中注明要收违约金，后来所签的合同一般不收违约金。1年内的还款次数没做硬性规定，每次还款金额须是万元的整数倍；随到随还，不用预约；

　　宁波银行：部分客户借贷时，客户经理提醒过提前还款要收违约金的，这部分客户在还款时就要付违约金；对于提前还房贷的金额和还款次数没做具体要求。

　　中信银行：暂时不收取违约金。1年内的还款次数不做限制，还款金额应是万元的整数倍。还房贷一般要提前1个月与银行预约；

　　民生银行：目前不收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额2万元起。还房贷要提前10天与银行预约；

　　光大银行：暂时没收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额2万元起。客户还房贷一般提前3天与银行预约，特殊情况下提前1天预约也行。

　　深发银行：暂时没收取提前还房贷的违约金。1年内的还款次数未作限制，要求每次还款金额是万元的整数倍。还房贷，一般提前2~3天与银行预约。

　　浙商银行：未收取提前还房贷违约金。奉行无障碍还款，客户无需预约，可直接前来还款。对1年内的还款次数未作限制，还款金额建议客户5万元起，若没有5万元，客户可与银行协商。

　　招商银行：目前不收取提前还房贷的违约金。1年内的提前还款次数未作限制，每次还款金额也未作规定；还房贷前最好与银行电话预约，一般是随到随还。

　　弄清贷款银行的操作流程　提前还贷三大注意事项

　　询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

　　■办理退保对于2006年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷70万、20年的贷款的保费为700000×0.5‰×20＝7000元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：700000元×0.8‰（10年保险期限对应的费率）×10＝5600元，退保费为1400元。

　　■把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。

　　提前还贷银行要限制次数　3招应对房贷风险

　　随着银行银根紧缩、“二套房”新政出台，银行信贷收紧，不过银行个贷部门并没有因此“闲”下来。记者昨天了解到，提前还贷高峰正在显现，银行提前预约人满为患。明年1月1日起，5年以上商业贷款将开始执行7.83%的新利率（优惠利率7.655%），较加息前增幅1.841%，越来越多的房贷者加入了提前还贷的行列。工行某支行工作人员表示，进入11月后，最多时每天有20多笔提前还贷的业务。据了解，个别房贷者提前还贷时被拒了。

　　原来，银行在办理提前还贷的资格上有所限制，对每年可提前还贷的次数和最低金额规定了上限。例如规定“每年不超过2次”，那么已经有2次提前还贷的客户就不能再次办理了。此外，客户要注意带好身份证和贷款卡（代理人代办同时须出示代理人身份证件）；如需一次还贷结清的，须本人亲自办理。

　　三招应对房贷风险

　　央行频频加息，房贷的雪球也越滚越大，不少市民隐隐担忧：这么重的负担压在身上，万一发生意外，没还完的房贷怎么办？事实上，市面上已经有三种方式规避这种风险。

　　固定利率房贷

　　目前，光大等银行推出了15年-20年的固定利率房贷，利率高于现行的房贷利率，今后再次加息仍维持现有利率。中信银行南京分行贵宾理财经理王梅媛表示，选择固定利率不失为一种规避房贷风险的理财方式，比较适合两类人群———风险偏好较保守的客户，愿意提前承担利息负担以避免可能更多的利息支出；加息预期强烈，收入稳定且有长期理财计划，并希望将支出固定化的客户。而目前经济紧张、未来预期收益较好的购房者则不一定要选择固定房贷，否则会使当前负担过重。

　　可买份房贷险规避还贷风险房贷保险指的是，当投保人夫妻双方中任何一方遭遇意外、导致家庭失去了继续还贷的经济能力时，保险公司将承担起夫妻双方的还贷责任。

　　平安产险江苏分公司有关人士介绍，这种产品的年平均费率在万分之五左右，如果贷款30万期限15年，粗略算下来，折合到每个月的保费为10元出头，贷款15年的总保费约为“30万×万分之五×15”。有了这一保险，借款人夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任全部由保险公司承担，而住房仍归借款人，亲人不必在悲痛之余还背上巨额债务或面临被银行收回房产的风险，可以继续安居无忧。当然这种“意外”仅指意外伤害事故，“意外失业”不算作“意外”。

　　房贷+理财

　　兴业银行推出了“房贷利率宝”。市民按揭贷款后，购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金。然后按照名义理财资金金额获得收益，并用此减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。

　　深发展开办了“存抵贷”理财帐户。市民办理贷款后，可申请开立这个帐户，并和贷款相关联。银行再根据房贷理财账户每天营业结束时的存款余额和关联贷款本金余额的情况，按协议约定计付一定的理财收益，从而抵消部分贷款。

　　市地税局有关专家表示，个人转让房产，涉及缴纳的税种包括营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及印花税。但具体需要缴纳哪些税，还需根据房产的性质、居住的时间来判定。比如普通住房和非普通住房缴税的情况就不尽相同。

　　目前，我市普通标准住房（宅）需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　据介绍，个人销售房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5％。

　　对个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售，按售房收入全额缴纳营业税；对个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售则免缴营业税；对个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额缴纳营业税，以税务部门监制的发票作为差额纳税的扣除凭证。

　　个人销售房产取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等合理费用，再按20％的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。

　　对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30％至60％的4级超率累进税率计算缴纳。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。

　　个人将购买的普通标准住宅转让的，免缴土地增值税；个人转让非普通标准住宅，凡居住超过5年的（含5年）免缴土地增值税；居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税。

　　按房产交易合同所载金额0.5‰计税贴花。城市维护建设税按实际缴纳营业税税额的1％计算缴纳。教育费附加则按实际缴纳营业税税额的3％计算缴纳。

　　笔者认为企业为职工缴纳的基本养老保险、失业保险等应统一计入“管理费用”中核算比较合理，而不应计入企业的产品成本。

　　「例1」某企业2006年12月份从所有职工的工资中扣除应由职工缴纳的基本养老保险、失业保险分别为3.2万元和0.4万元，则企业应作如下会计处理：（单位：万元）

　　借：应付工资　　　　　　　　　　　　　3.6
　　    贷：其他应付款——基本养老保险费　　　3.2
　　        其他应付款——失业保险费　　　　　0.4

　　「例2」该企业在2007年1月份为所有职工缴纳基本养老保险、失业保险分别为11.6万元和1.2万元（其中含从职工工资中扣除的基本养老保险3.2万元和失业保险0.4万元），则该企业应作如下会计处理（单位：万元）

　　借：管理费用　 9.2（11.6+1.2-3.2-0.4）
　　    其他应付款——基本养老保险费　3.2
　　    其他应付款——失业保险费　　　0.4
　　    贷：银行存款　　　　　　　12.8（11.6+1.2）

　　企业为职工缴纳的基本医疗保险费，应当在“应付福利费”科目中列支，而不应在“管理费用”科目中核算。

　　「例3」该企业2006年12月份从所有职工的工资中扣除应由职工缴纳的基本医疗保险为0.8万元，则企业应作如下会计处理（单位：万元）

　　借：应付工资　　　　　　　　　　　　　　0.8
　　    贷：其他应付款——基本医疗保险费　　　　0.8

　　「例4」该企业在2007年1月份为所有职工缴纳基本医疗保险为3.6万元（其中含从职工工资中扣除的基本医疗保险0.8万元），则该企业应作如下会计处理（单位：万元）

　　借：应付福利费　　　　 　2.8（3.6原0.8）
　　    其他应付款——基本医疗保险费　　0.8
　　    贷：银行存款　　　　　　　　　　　　3.6

　　记者：比一般借记卡相比，信用卡有哪些优势？

　　陈浩：一般来讲，借记卡是由发卡银行向社会发行的，具有转账结算、存取现金、购物消费等功能的支付结算工具。借记卡不具备透支功能，持卡人须预先存入资金，而且卡内存款按相应存期支付存款利息。而信用卡是指发卡银行给予持卡人一定的信用额度，持卡人可在信用额度内先消费后还款。银行一般根据个人资信，每个卡授予一定的透支额度。刷卡消费后，在信用卡免息期内，持卡人按时偿还所使用的限额资金，银行不收利息。

　　谭红梅：信用卡申请手续比较简单，不用第三方担保，也无须用财产做质押、抵押便可申请到。在消费时，持卡人不仅可以实现现实和网上刷卡付款外，还可以享受到外地消费不收手续费；而一般借记卡在外地消费是要收手续费的，并且不能透支。此外，目前一些银行推出的外币卡或者双币卡还可以实现国外消费，不用临时兑换外币。消费者除了享受信用卡的使用方便外，还可以享受到信用卡积分换东西，购物优惠等众多优惠。因此，使用信用卡消费和理财成为越来越多人的选择。

　　按期还款享受免息待遇

　　记者：在使用信用卡过程中，一些持卡人由于不了解信用卡透支利息的计算方法，而向银行交了“冤枉钱”。持卡人怎样才能避免这种情况？

　　陈浩：在使用信用卡过程中，持卡人应该了解银行的免息期、最低还款额、记账日、结单日、还款日、滞纳金等与自己利益密切相关的信息。首先应该牢记“按期还款才可享受免息待遇”。按照相关规定，信用卡持卡人非现金交易享受银行记账日起至还款日之间免息还款期待遇，持卡人在到期还款日前偿还所有透支使用的银行款项，可享受免息还款期待遇，在到期还款日前未全部偿还透支使用的银行款项，则不能享受免息还款期待遇，应当支付使用该款项的透支利息。目前，各家银行的信用卡都有不同的免息期，如果持卡人在免息期内没有还清全部透支金额，银行将会收取罚息，而罚息的利率一般都要高于所有信贷业务利率。此外，如果持卡人还款账户内不足欠款的10%，银行还会收取一定的滞纳息，并有可能将不良记录写入个人信用报告中。

　　谭红梅：如何计算“免息期”是持卡人享受免息的关键，以交行双币信用卡为例，标准的免息期解释是：持该信用卡消费结账可享受自银行记账日起计算最短20天、最长56天的免息还款期。免息还款期的具体计算，涉及银行“记账日”、“结单日”和“还款日”。在客户结账后的第二天为银行“记账日”，银行的每月最后一个工作日为“结帐日”，结帐日后20天为“还款日”。持卡人可记住银行结帐日，往后推算20天就是还款日。此外，信用卡还款方式有多种，如交行提供了近10种还款方式。除了最基本的柜台还款、自动存款机存款外，最方便的就是银行的借记卡与信用卡连接，每到还款日银行便会从指定的借记卡账户上自动扣款，只要借记卡内余额充足，就不用担心忘记还款。另外，开通网络、电话转账等方式都可做到轻松还款。

　　了解细则刷出实惠

　　记者：除了按期还款外，在信用卡使用过程中，持卡人还应注意些什么？

　　谭红梅：持卡人了解提现费、最低还款额年费、超限费、挂失手续费、补发新卡工本费是非常必要的。比如，信用卡具有提现功能，但信用卡取现、信用卡透支取现不享有免息期待遇，还要支付一定的手续费。另外，取现的资金自当天或第二天起，就按每天万分之五的利率计息。

　　陈浩：现在，一些银行放宽了持卡人的还款要求，规定了最低还款额。持卡人如果在免息期内手头拮据，只需在免息期内先还上最低还款额，就不会被视为恶意透支。但如果不还足最低还款额，银行将视其为恶意透支，将加收“罚息”。“超限费”则是持卡人刷卡消费的金额超过信用额度上限，银行对超过信用额度部分收取的费用。如果超过信用额度，账户内所有的应付款均不享受免息还款期待遇，同时银行对超额部分按5%收取超限费。因此，持卡人全面了解信用卡使用规则才能避免不必要的支出，达到省钱的目的。